Eigentümerversammlungen


Die Eigentümerversammlung mit der Erörterung der Nebenkostenabrechnung 2017 hat am Mittwoch, dem 5. Sept. 2018 um 18:00 Uhr im Cafe T, Staufenstraße stattgefunden. Das Protokoll über die Versammlung ist den Miteigentümern inzwischen zugegangen. 


Energieausweis

Inzwischen liegt mir die aktualisierte Fassung des Energieausweises gem. §§ 16 ff. EnEV für unser Haus vor. Wenn Sie an einer Ausfertigung interessiert sind, melden Sie sich entweder telefonisch oder per E-Mail.


techem-Newsletter

Der neueste Newsletter der Fa Techem beschäftigt sich mit folgenden Themen:

1 | Untervermieten an Touristen: Auch gegen den Willen des Vermieters?
2 | Mietrückstand: Depressiver Mieter zahlt Miete nicht – Vorsicht mit der Kündigung!
3 | Das Winterthema: Schneeräumen und streuen – Pflicht des Vermieters oder des Mieters?
4 | Money for nothing: BGH hilft Vermietern von Altverträgen – Keine Zinsen für Altkautionen
5 | Mehr Energieeffizienz, mehr Sicherheit: Profitieren Sie von staatlichen Krediten!
6 | Betriebskosten richtig umlegen: Streichen Sie keine Kostenart im Mietvertrag!
7 | Mietpreise in Berlin gebremst: Inkassounternehmen kann Miete nicht zurückfordern
8 | Wenn's beim Mieter brennt: Immer die Gebäudeversicherung informieren!
9 | Die Heizung arbeitet nicht richtig: Mieter darf um 15% kürzen
10 | Modernisierungsmieterhöhung: Aufzugsanbau = Luxusmodernisierung?
11 | Der Vermieter als Ausbeuter: Wenn der Vermieter mit Eigenbedarf droht
12 | Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist: Haftungsfalle für den Vermieter
13 | Service & more: Jetzt Online-Archiv nutzen unter www.techem.de/portal

Sollten Sie als Miteigentümer an einem dieser Themen interessiert sein, lassen Sie es mich wissen. Ich leite Ihnen den Newsletter dann gern per E-Mail weiter.

Bundesverfassungsgericht urteilt: Grundsteuerbemessungsgrundlage ist verfassungswidrig

haushaltsnahe Beschäftigungen Dienst- und Handwerkerleistungen

Diese Steuerermäßigung war bisher für viele Eigentümer einer Eigentumswohnung ausgeschlossen. Denn  dem BMF-Schreiben vom 01. 11. 2004, Tz. 8, (BStBl. 2004 I S. 958) war eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung bei Wohnungseigentümergemeinschaften nicht möglich, wenn die Gemeinschaft den Auftrag für die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum erteilt hatte. Wird z. B. die gemeinschaftliche Rasenfläche gemäht, hat der Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft hierzu den Auftrag gegeben. Für die jeweiligen Wohnungseigentümer war es deshalb nicht möglich, für die anteiligen Kosten die Steuerermäßigung geltend zu machen. Nur für Aufwendungen, die der Wohnungseigentümer selbst in Auftrag gegeben hatte, wie z. B. Streichen der eigenen Wohnung, konnte ein Steuerabzug beantragt werden. Dies wurde zuletzt auch vom FG Köln, Urteil v. 24.1.2006, 5 K 2537/06 so gesehen. Allerdings wurde dagegen beim BFH die Revision eingelegt (Az. des BFH: VI R 18/06).

aus dem BMF Anwendungsschreiben vom 03. 11. 2006
(BStBl. 2006 I S. 711) zu § 35a EStG

Dieses Schreiben ist ab dem Veranlagungszeitraum 2006 anzuwenden und ersetzt ab diesem Zeitraum das BMF-Schreiben vom 01. 11. 2004 (BStBl 2004 I S. S. 958).

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt Folgendes:

Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn

-in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 EStG) jeweils gesondert aufgeführt sind,

- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist  und

- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben und Interessen einen Verwalter bestellt hat. In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen.

Bei Wohnungseigentümern und Mietern ist erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Bei wiederkehrenden Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege) sind die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen, für den Veranlagungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen maßgebend.

Das Anwendungsschreiben des BMF regelt in Tz 32 zudem, dass die Steuerermäßigung für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis bzw. eine haushaltsnahe Dienstleistungen allen noch offenen Fällen ab 2003 gewährt werden kann. Soweit in der Rechnung die Arbeitskosten nicht getrennt ausgewiesen sind, wird bis 2005 auch eine Aufteilung im Schätzungswege zugelassen. Damitwird auf Hausverwalter und Vermieter Mehrarbeit zukommen,da in vielen Fällen entsprechende Ergänzungen der bereits ergangenen Verwalter- oder Nebenkostenabrechnungen erforderlich werden. Bei künftigen Abrechnungen ist hingegen darauf zu achten, das die oben genannten Kriterien aus der Jahresabrechnung hervorgehen.

Zeitliche Zuordnung des Abzugs

Sofern in der Steuererklärung des Entstehungsjahres die Steuerermäßigung bereits beantragt, aber wegen der fehlenden Abrechnung/Bescheinigung nicht gewährt werden kann, hilft nur der Einspruch gegen diesen Bescheid. Falls es versäumt wird, Einspruch einzulegen, ist ein Abzug der Aufwendungen nur noch im Jahr der Erteilung der Abrechnung/Bescheinigung möglich (OFD Münster vom 17. 12. 2007). Im Entstehungsjahr können lediglich die wiederkehrenden Leistungen abgezogen werden. Die einmaligen Aufwendungen können erst bei der Einkommensteuerveranlagung für das Jahr der Erteiligung der Abrechnung/Bescheinigung berücksichtigt werden.


Selbstgenutztes Wohneigentum unterliegt der Grundsteuer, obwohl es keinen Ertrag abwirft. Die Verfassungsbeschwerde gegen den Beschluss des VGH Baden-Württemberg vom 27. 06. 2005 wurde nicht zur Entscheidung angenommen  (BVerfG vom 21. 06. 2006 I BvR 1644/05, BFH/NV 2006 Beilage S. 505).


Zur Frage, ob Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nach Inkrafttreten der Reform des WEG zum 01. 07. 2007 bereits bei Zuführung als Werbungskosten berücksichtigt werden können, vertritt das Bayrische Landesamt für Steuern in seinem Schreiben vom 23. 11. 07 folgende Auffassung:


Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft über. Aufgrund ihrer Bindung im Verwaltungsvermögen, über das der einzelne Wohnungseigentümer nicht allein verfügen kann, ist zwar ein Abfluss der Beiträge aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers erfolgt, gleichwohl sind diese Beiträge im Zeitpunkt der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage noch nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Die geleisteten Beiträge können beim einzelnen Wohnungseigentümer steuerlich erst dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat. Im Jahr der Verausgabung sind die Beiträge den einzelnen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zuzurechnen. Da diese steuerrechtliche Beurteilung nach den Ausführungen im BFH-Urteil vom 26. 01. 1988 (BStBl. 1988 II S. 577) unabhängig davon ist, ob es sich bei dem Verwaltungsvermögen um gemeinschaftliches Eigentum handelt mit der Folge, dass der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers daran unlöslich mit den Wohnungseigentum verbunden ist oder ob die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gegenstände des Verwaltungsvermögens bloße Bruchteilsgemeinschaften bilden, bleibt es auch nach der Reform des WEG bei der bisherigen steuerlichen Behandlung der Instandhaltungsrücklage. Diese Rechtsauffassung hat der BFH in einem neueren Beschluss vom 21. 10. 2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291) bestätigt.

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung das Miteigentum an einer bereits bestehenden Instandhaltungsrücklage zwangsläufig auf den Erwerber mit der Folge übergeht, dass ein Teil des Kaufpreises grundsätzlich auch auf die Instandhaltunsrücklage entfällt, auch wenn das Guthaben ohne besondere Gegenleistung auf den Käufer übergehen soll. Dies hat zur Folge, dass beim Erwerber stets der um die erworbenen anteilige Instandhaltungsrücklage gekürzte Kaufpreis für die Eigentumswohnung in die Bemessungsgrundlage für die AfA einzubeziehen ist. Beim Veräußerer ist der auf den Erwerber übertragene Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht als Werbungskosten abzugsfähig, da er insoweit seine Rechtsposition entgeltlich auf den Erwerber übertragen hat.