Eigentümergemeinschaft Zumsandestaße 20, 48145 Münster

Ich habe die Verwaltertätigkeit für die Gemeinschaft zum 30. Juni 2022

Dauerthema haushaltsnahe Beschäftigungen Dienst- und Handwerkerleistungen

Diese Steuerermäßigung war bisher für viele Eigentümer einer Eigentumswohnung ausgeschlossen. Denn  dem BMF-Schreiben vom 01. 11. 2004, Tz. 8, (BStBl. 2004 I S. 958) war eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung bei Wohnungseigentümergemeinschaften nicht möglich, wenn die Gemeinschaft den Auftrag für die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum erteilt hatte. Wird z. B. die gemeinschaftliche Rasenfläche gemäht, hat der Hausverwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft hierzu den Auftrag gegeben. Für die jeweiligen Wohnungseigentümer war es deshalb nicht möglich, für die anteiligen Kosten die Steuerermäßigung geltend zu machen. Nur für Aufwendungen, die der Wohnungseigentümer selbst in Auftrag gegeben hatte, wie z. B. Streichen der eigenen Wohnung, konnte ein Steuerabzug beantragt werden. Dies wurde zuletzt auch vom FG Köln, Urteil v. 24.1.2006, 5 K 2537/06 so gesehen. Allerdings wurde dagegen beim BFH die Revision eingelegt (Az. des BFH: VI R 18/06).

aus dem BMF Anwendungsschreiben vom 03. 11. 2006
(BStBl. 2006 I S. 711) zu § 35a EStG

Dieses Schreiben ist ab dem Veranlagungszeitraum 2006 anzuwenden und ersetzt ab diesem Zeitraum das BMF-Schreiben vom 01. 11. 2004 (BStBl. 2004 I S. S. 958).

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt Folgendes:

Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, wenn

-in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 EStG) jeweils gesondert aufgeführt sind,

- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist  und

- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde.

Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben und Interessen einen Verwalter bestellt hat. In diesen Fällen ist der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen.

Bei Wohnungseigentümern und Mietern ist erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer und Mieter entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für Handwerkerleistungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters oder Vermieters nachgewiesen sind. Bei wiederkehrenden Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege) sind die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen, für den Veranlagungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen maßgebend.

Das Anwendungsschreiben des BMF regelt in Tz 32 zudem, dass die Steuerermäßigung für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis bzw. eine haushaltsnahe Dienstleistungen allen noch offenen Fällen ab 2003 gewährt werden kann. Soweit in der Rechnung die Arbeitskosten nicht getrennt ausgewiesen sind, wird bis 2005 auch eine Aufteilung im Schätzungswege zugelassen. Damit wird auf Hausverwalter und Vermieter Mehrarbeit zukommen, da in vielen Fällen entsprechende Ergänzungen der bereits ergangenen Verwalter- oder Nebenkostenabrechnungen erforderlich werden. Bei künftigen Abrechnungen ist hingegen darauf zu achten, das die oben genannten Kriterien aus der Jahresabrechnung hervorgehen.

Zeitliche Zuordnung des Abzugs

Sofern in der Steuererklärung des Entstehungsjahres die Steuerermäßigung bereits beantragt, aber wegen der fehlenden Abrechnung/Bescheinigung nicht gewährt werden kann, hilft nur der Einspruch gegen diesen Bescheid. Falls es versäumt wird, Einspruch einzulegen, ist ein Abzug der Aufwendungen nur noch im Jahr der Erteilung der Abrechnung/Bescheinigung möglich (OFD Münster vom 17. 12. 2007). Im Entstehungsjahr können lediglich die wiederkehrenden Leistungen abgezogen werden. Die einmaligen Aufwendungen können erst bei der Einkommensteuerveranlagung für das Jahr der Erteilung der Abrechnung/Bescheinigung berücksichtigt werden.

Zur Frage, ob Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nach Inkrafttreten der Reform des WEG zum 01. 07. 2007 bereits bei Zuführung als Werbungskosten berücksichtigt werden können, vertritt das Bayrische Landesamt für Steuern in seinem Schreiben vom 23. 11. 07 folgende Auffassung:

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft über. Aufgrund ihrer Bindung im Verwaltungsvermögen, über das der einzelne Wohnungseigentümer nicht allein verfügen kann, ist zwar ein Abfluss der Beiträge aus dem frei verfügbaren Vermögen des einzelnen Wohnungseigentümers erfolgt, gleichwohl sind diese Beiträge im Zeitpunkt der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage noch nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Die geleisteten Beiträge können beim einzelnen Wohnungseigentümer steuerlich erst dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat. Im Jahr der Verausgabung sind die Beiträge den einzelnen Wohnungseigentümern entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zuzurechnen. Da diese steuerrechtliche Beurteilung nach den Ausführungen im BFH-Urteil vom 26. 01. 1988 (BStBl. 1988 II S. 577) unabhängig davon ist, ob es sich bei dem Verwaltungsvermögen um gemeinschaftliches Eigentum handelt mit der Folge, dass der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers daran unlöslich mit den Wohnungseigentum verbunden ist oder ob die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Gegenstände des Verwaltungsvermögens bloße Bruchteilsgemeinschaften bilden, bleibt es auch nach der Reform des WEG bei der bisherigen steuerlichen Behandlung der Instandhaltungsrücklage. Diese Rechtsauffassung hat der BFH in einem neueren Beschluss vom 21. 10. 2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291) bestätigt.

Instandhaltungsrücklage und Veräußerung einer Eigentumswohnung

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung das Miteigentum an einer bereits bestehenden Instandhaltungsrücklage zwangsläufig auf den Erwerber mit der Folge übergeht, dass ein Teil des Kaufpreises grundsätzlich auch auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, auch wenn das Guthaben ohne besondere Gegenleistung auf den Käufer übergehen soll. Dies hat zur Folge, dass beim Erwerber stets der um die erworbenen anteilige Instandhaltungsrücklage gekürzte Kaufpreis für die Eigentumswohnung in die Bemessungsgrundlage für die AfA einzubeziehen ist. Beim Veräußerer ist der auf den Erwerber übertragene Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Zeitpunkt der Veräußerung nicht als Werbungskosten abzugsfähig, da er insoweit seine Rechtsposition entgeltlich auf den Erwerber übertragen hat.

Instandhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer

Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern (BFH-Urteil vom 16. 09. 2020 II R 49/17). Die anteilige Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft; es handelt sich daher nicht um Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern um Vermögen eines anderen Rechtssubjekts. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position ist zivilrechtlich nicht möglich. Vor diesem Hintergrund gehört auch das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Instandhaltungsrücklage zahlt, zu den Leistungen, die aufgewendet werden, um das Grundstück zu erwerben.